A Emenda Constitucional 132/2023 instituiu o modelo IVA dual (IBS/CBS) e autorizou o legislador complementar a criar regimes específicos setoriais, condicionados, em regra, à preservação da não cumulatividade e da neutralidade econômica.
A Lei Complementar 214/2025 concretiza esse mandamento constitucional para as operações com bens imóveis, disciplinando o regime no capítulo próprio (arts. 251 a 270) e estipulando disposições transitórias (arts. 485 a 490) para a convivência com empreendimentos iniciados até 31/12/2028.
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O âmbito material do regime é amplo: alcança a alienação de bens imóveis (inclusive no contexto da incorporação imobiliária e do parcelamento do solo), as cessões onerosas e atos translativos ou constitutivos de direitos reais, as locações, cessões onerosas e arrendamentos, os serviços de administração e intermediação e os serviços de construção civil.
Positivam-se hipóteses de não incidência (v.g., permuta, ressalvada a torna, e direitos reais de garantia) e regras de equiparação para cessões de uso e de passagem que se submetem, na prática, ao tratamento da locação.
No plano subjetivo, são contribuintes os sujeitos no regime regular do IBS/CBS, inclusive a pessoa física quando superados “gatilhos” objetivos de quantidade e valor: p.ex., locação/cessão/arrendamento com receita anual superior a R$ 240.000 e com mais de três imóveis distintos; alienação/cessão de direitos envolvendo mais de três imóveis no ano-calendário anterior; e alienação de mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores. O limite de R$ 240.000,00 é atualizado pelo IPCA e a definição de “imóveis distintos” é remetida a regulamento.
O critério temporal é casuístico: na alienação, a ocorrência se dá no ato de alienação; nas cessões e atos onerosos sobre direitos reais, na celebração do ato (com regras para ajustes posteriores); nas locações, cessões onerosas e arrendamentos, a exigência incide a cada pagamento, tal como nos serviços de administração e intermediação; já na construção civil, por ocasião do fornecimento. Esse aspecto temporal converge com a disciplina setorial de incorporação e de parcelamento do solo, que operam por regime de caixa.
Em relação ao critério quantitativo, a base de cálculo é o valor da operação correspondente a (i) alienação; (ii) locação, cessão onerosa ou arrendamento; (iii) cessão ou ato oneroso translativo/constitutivo de direitos reais; (iv) administração ou intermediação; e (v) serviços de construção civil. Integram a base, entre outros, juros e variações monetárias (índices legais/contratuais e cambiais, quando pertinentes).
Nas locações, excluem-se da base de cálculo do IBS e da CBS os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e despesas de condomínio. A LC 214/2025 prevê, ainda, mecanismos de referência de valor com integração ao Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) e compartilhamento de dados por serviços notariais e registrais, mitigando assimetrias informacionais e controvérsias sobre quantificação.
A sistemática do regime combina dedução fixa e reduções de alíquotas. Nas locações residenciais realizadas por contribuinte no regime regular, admite-se dedução fixa de R$ 600 por imóvel, atualizada mensalmente pelo IPCA, a ser abatida diretamente da base de cálculo do IBS e da CBS, até o limite da base (redutor social).
Paralelamente, aplica-se redução de 50% das alíquotas do IBS e da CBS como regra geral nas operações gerais com bens imóveis, e redução de 70% nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento.
Essas técnicas cumprem dupla função: política pública de modicidade nas locações residenciais e neutralidade setorial nas demais operações. Devem ser interpretadas em conjunto com as vedações dos regimes transitórios opcionais, nos quais, em regra, não há direito a créditos nem aplicação do redutor social.
Nos negócios de incorporação imobiliária e de parcelamento do solo, aplica-se a o regime de caixa (com incidência tributária no momento dos efetivos pagamentos), definição de unidade imobiliária para fins de apuração, disciplina de SCP (recolhimento pelo sócio ostensivo) e exigência de apuração por empreendimento ou obra vinculada a CNPJ/CPF específico e à identificação cadastral.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrado ao Sinter, torna-se peça central da governança documental e fiscal, com integração dos serviços notariais e registrais.
Na transição, a lei institui opções fechadas a créditos para amortecer a passagem do sistema antigo ao novo: (i) incorporações com opção válida pelo RET/patrimônio de afetação anterior a 01/01/2029 podem recolher a CBS nos moldes do regime especial, afastando outras incidências de IBS/CBS; (ii) no parcelamento do solo, admite-se CBS de 3,65% sobre a receita bruta recebida, com definitividade e vedação a créditos; e (iii) para locações pretéritas, autoriza-se, em condições e prazos que variam conforme a finalidade (residencial ou não), a opção por IBS/CBS de 3,65% sobre a receita bruta recebida, também sem créditos e sem redutor social.
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Além disso, nas alienações a partir de 1º/1/2029, é possível deduzir da base do IBS montantes pagos, entre 2027 e 2032, em aquisições tributadas por ICMS/ISS contabilizadas como custo direto do imóvel (com possibilidade de alocação proporcional de custos indiretos), respeitados fatores decrescentes por ano de aquisição.
Por fim, destaca-se o redutor de ajuste, vinculado a cada imóvel a partir de 1º/1/2027, concebido para mitigar efeitos de estoques e da transição (inclusive em hipóteses de fusão ou desmembramento de imóveis), cuja operacionalização depende de regulamentação. A interação desse redutor com a dedução intertemporal das aquisições e com as reduções de alíquotas demanda leitura sistemática para evitar sobreposição indevida de benefícios e preservar a coerência da não cumulatividade.
